Perguntas frequentes

A avaliação de imóveis deve ser realizada somente por engenheiros ou arquitetos. A NBR 14.653-1:2019 exige profissional devidamente habilitado e capacitado, dentro das atribuições e competências definidas em lei, apoia-se na legislação das profissões de engenheiro e de arquiteto e fala em engenheiro de avaliações. Peça o número do registro no CREA ou no CAU e confirme se está ativo.

A norma também orienta o avaliador a aceitar apenas o trabalho para o qual esteja especificamente habilitado e capacitado (item 5.1), e exige que o laudo traga a qualificação legal completa e a assinatura do responsável técnico (item 9). Pergunte se o laudo virá com ART (CREA) ou RRT (CAU), conforme o conselho. Esse documento registra quem é o responsável técnico pelo trabalho.

O laudo exige mais do que a visita. A vistoria confirma o que está nos documentos e registra o estado do imóvel. O valor vem depois, de um trabalho que o cliente não vê: análise da matrícula e da documentação, pesquisa de mercado com confirmação dos dados de cada comparável, tratamento dos dados (que pode incluir modelo estatístico, conforme o método e o grau de fundamentação exigidos para a finalidade), cálculo, revisão e redação do laudo.

Por isso o prazo importa: um laudo feito às pressas costuma ter pesquisa curta ou documentação incompleta, e é nisso que um banco, um juiz ou a outra parte do processo vão procurar falhas.

O corretor de imóveis conhece o mercado e pode estimar um preço de venda, o que é útil para anunciar um imóvel. Mas um parecer de mercado não substitui um laudo feito segundo a norma técnica (ABNT NBR 14.653) quando a finalidade exige isso: crédito, garantia, partilha, inventário, processo judicial.

O laudo traz o método, os dados usados, os cálculos, o grau de fundamentação e a identificação do responsável técnico. Quem recebe o documento pode conferir como se chegou ao número, e essa possibilidade de conferência é o que distingue um laudo de uma opinião.

Habilitação e registro de responsabilidade técnica: o número do registro no conselho, se está ativo e se o laudo virá com ART (CREA) ou RRT (CAU).

Experiência no tipo de imóvel: avaliar um apartamento, um galpão, um terreno e uma loja são trabalhos diferentes. Pergunte se o profissional já avaliou imóveis parecidos com o seu, na sua região e para a mesma finalidade. Quem já fez o trabalho para bancos, para a Justiça ou para órgãos públicos conhece as exigências de cada um.

Clareza sobre método e prazo: um bom profissional explica, antes de começar, como vai chegar ao valor, que documentos precisa, qual o prazo e o que está incluído.

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Qual seu registro profissional e o laudo vem com ART ou equivalente? Você já avaliou imóveis deste tipo, nesta região? Qual método você vai usar e por quê? Que documentos você precisa de mim e em quanto tempo entrega o laudo? O laudo serve para a finalidade que eu preciso? O que está incluído no valor, e o que seria cobrado à parte?

O valor cobrado reflete o tempo e o método. Um preço muito abaixo dos demais costuma significar pesquisa de mercado curta, método mais simples do que a finalidade pede ou pouca revisão.

O risco aparece depois: o banco recusa o laudo, o assistente técnico da outra parte aponta falhas, o juiz determina nova avaliação, e o cliente paga duas vezes e perde tempo. Compare as propostas pelo que está incluído, e não só pelo valor: método, documentos analisados, prazo, revisões e responsável técnico. A própria NBR 14.653-1 (item 5.6) orienta o avaliador a evitar competições que aviltem os honorários profissionais.

O mesmo imóvel pode ter valores e exigências diferentes conforme o uso do laudo. O valor de mercado para venda, o valor para garantia de um financiamento, o valor de aluguel e o valor para partilha ou inventário respondem a perguntas diferentes, e o documento tem de ser feito para a pergunta certa.

A finalidade define o tipo de valor, o método, o grau de fundamentação possível, a data de referência e quem vai ler o laudo. Dizê-la logo no início evita retrabalho.

Em geral não. O laudo é feito para uma finalidade, com o tipo de valor, o método e a data de referência adequados a ela. Outro uso pede nova análise.

Matrícula do imóvel: é o documento mais importante. Mostra o proprietário, a área, se a construção está averbada e se há ônus, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária. É emitida pelo cartório de registro de imóveis. Peça uma certidão recente, porque bancos e juízos costumam exigir que ela seja atual.

Cadastro municipal ou espelho do IPTU: traz a inscrição do imóvel, as áreas cadastradas e o uso. O avaliador compara esses dados com a matrícula e com a vistoria.

Projeto aprovado, habite-se ou planta: servem para conferir a área construída e a distribuição dos ambientes. Uma diferença entre o projeto e o que existe de fato é um ponto que o laudo deve tratar.

Documento de identificação de quem pede a avaliação: no caso de empresa, o contrato social e a identificação de quem a representa.

Apartamento: além dos básicos, ajudam a convenção do condomínio, a informação de vagas de garagem (se são matriculadas ou apenas direito de uso), a taxa de condomínio e a descrição das áreas comuns.

Casa e terreno: importam as medidas e confrontações do terreno, o projeto da casa e as restrições de uso do lote, como recuos, exigências do loteamento e zoneamento.

Imóvel comercial ou galpão: ajudam os contratos de locação em vigor, o uso atual, as licenças de funcionamento e o alvará do corpo de bombeiros, quando existirem. Em galpões, o projeto com as áreas de cada etapa de construção evita dúvida sobre o que foi edificado e quando.

Crédito ou garantia: a instituição financeira ou o órgão que vai receber o laudo costuma ter lista própria de documentos e padrão de formato. Peça essa lista antes de contratar.

Processo judicial: além dos documentos do imóvel, o avaliador precisa dos dados do processo, da decisão que determinou a avaliação e dos quesitos, se houver.

Partilha, inventário ou divórcio: informe quem são as partes e a data de referência do valor, que pode ser diferente da data da visita.

Locação: ajudam o contrato atual, o histórico de reajustes e as condições do ponto comercial.

Venda: em geral bastam os documentos básicos, mas confira se o imóvel pode ser vendido, porque ônus na matrícula afetam a negociação.

Nem sempre o trabalho para. O avaliador pode seguir com pressupostos declarados no laudo, o que a norma técnica admite desde que isso seja dito com clareza. Dois casos aparecem com frequência.

Construção não averbada na matrícula: o laudo avalia o que existe e registra, entre as ressalvas, que a construção não consta na matrícula. Isso pode limitar o uso do laudo, por exemplo em operações de crédito, e cabe verificar se o destinatário aceita.

Área diferente entre a matrícula, o cadastro e a medição no local: o avaliador informa qual área adotou e por quê.

Quanto mais cedo você avisar o que falta, melhor. Isso evita que o trabalho avance sobre uma premissa que depois precise ser refeita.

Não é preciso. Peça ao avaliador uma lista específica para o seu caso, informando o tipo de imóvel, a cidade, a finalidade e para quem o laudo será entregue. Com isso ele diz o que é indispensável, o que ajuda e o que pode ser dispensado.

Como referência, laudos de imóveis habitacionais em regiões de alta densidade, onde há muitos dados de mercado, levam de 3 a 5 dias. Imóveis comerciais levam até 10 dias. O prazo conta a partir do momento em que o avaliador tem os documentos e o acesso ao imóvel.

São prazos típicos, e não uma promessa. Cada caso depende das características do imóvel, do objetivo e da finalidade do laudo. Imóveis pouco comuns, regiões com poucos dados, finalidades que exigem maior fundamentação e documentos incompletos levam mais tempo.

O tipo e o tamanho do imóvel, a complexidade do método, a localização, a qualidade da documentação disponível e a urgência pedida.

Herança, divórcio, venda, financiamento e disputa entre herdeiros são casos em que o número tem consequências para várias pessoas. Se o laudo vai ser apresentado a terceiros, como cartório, banco ou herdeiros, informe isso ao avaliador para que o trabalho seja feito com a fundamentação adequada.

Comece pela matrícula e pelo IPTU, que são os mais fáceis de obter e os que mais atrasam quando faltam. Se o imóvel veio de herança ou partilha, mande também o documento que mostra a situação atual da propriedade. Guarde o laudo e o registro da responsabilidade técnica.

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Informe o número do processo, o juízo, a vara, a fase e a decisão, os quesitos e se o imóvel está penhorado ou em disputa. Diga também se a avaliação será juntada pela parte, se haverá perícia ou se o profissional atuará como assistente técnico.

A diferença entre laudo de parte, perícia do juízo e parecer de assistente técnico muda o trabalho e o prazo. Combine também como serão tratados os quesitos.

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Para garantia de crédito, oferta de bem a órgãos públicos, balanço ou negociação de ativos, a finalidade e o destinatário definem o padrão do laudo. Instituições financeiras e órgãos públicos costumam ter exigências próprias de formato e conteúdo. Pergunte se o avaliador já atendeu a destinatários semelhantes.

Reúna os documentos societários, as matrículas de todos os imóveis e a lista de exigências do destinatário do laudo. Para carteiras com vários imóveis, combine uma ordem de prioridade e a forma de envio.

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