PGV ou Renda Média IBGE? Diferenças na aplicação em avaliações imobiliárias

PGV ou Renda Média IBGE: qual variável pesa mais em cada tipo de imóvel?

Em complemento ao texto anterior do blog, essa é uma dúvida recorrente entre quem já usa as duas fontes: elas não têm o mesmo poder explicativo para qualquer tipo de imóvel. A renda por setor censitário retrata o poder aquisitivo de quem mora no entorno. Faz sentido para imóveis residenciais e comerciais comuns, onde o valor de mercado está atrelado a quem disputa aquele terreno ou aquele imóvel para morar ou instalar um comércio.

Já a PGV é um valor de referência fiscal, atribuído pelo município por região ou face de quadra, e não depende de quem mora ali. Em galpões logísticos, grandes terrenos e glebas, a população residente no entorno costuma ser baixa ou nula: são áreas de vocação industrial ou logística, não residencial. Nesses casos a renda por setor perde força como variável explicativa (às vezes o próprio setor não tem domicílios suficientes para uma média confiável), e a PGV, que carrega zoneamento, infraestrutura viária e vocação econômica da região, passa a ser a referência mais consistente.

Uma exceção: gleba com expectativa de conversão para uso residencial, caso típico de área de expansão urbana em fase de loteamento. Ali a renda do entorno residencial mais próximo ainda funciona como indício da faixa de mercado que vai ocupar aquele parcelamento no futuro, mesmo que a gleba em si esteja hoje vazia.

Nenhuma das duas fontes anula a outra. O que muda o peso de cada uma no laudo é a leitura correta do tipo de imóvel avaliando e da vizinhança em que ele está inserido.

Como obter os dados de cada município?

A PGV, ou Planta Genérica de Valores, é criada por cada município: cada um utiliza sua própria base e estudos técnicos para chegar a um valor de referência, usado no cálculo de impostos como o IPTU.

Já a renda média do IBGE segue uma mesma metodologia para todos os municípios do Brasil: consta na pesquisa do Censo, que utiliza o valor da renda do responsável pelo domicílio.

Preparei um arquivo KMZ para cada município, cruzando as duas fontes e compatível com Google Earth. Você carrega o arquivo, lança seus elementos comparativos e verifica, ponto a ponto, a renda do setor e o valor de referência da PGV de cada um.

Mapas digitais disponíveis

Baixe gratuitamente o mapa do seu município:

Perguntas frequentes

O que é setor censitário e para que serve em avaliações de imóveis?

Setor censitário é a menor unidade territorial do Censo do IBGE. Em avaliações imobiliárias, permite identificar o perfil socioeconômico da localização de cada elemento comparativo com base em dados oficiais, substituindo critérios subjetivos por um índice mensurável.

A NBR 14653-2 permite usar dados de outros bairros na pesquisa de mercado?

Sim. A norma admite elementos comparativos de diferentes localidades, desde que devidamente homogeneizados. A restrição não é geográfica, é metodológica.

Fatores qualitativos de localização são aceitos pela NBR 14653-2?

Não. A norma exige que os fatores utilizados tenham fundamentação técnica explícita. Classificações como boa, regular ou ótima sem critério objetivo não atendem a esse requisito e são facilmente contestadas.

Os dados de renda do IBGE são atualizados?

Os dados utilizados são do Censo Demográfico 2022, a pesquisa mais recente disponível. O Censo é realizado a cada dez anos, sendo esta a base oficial mais atual para análise socioeconômica por setor censitário.