"O modelo não incorporou variável locacional" — como esse erro invalida laudos e como evitá-lo

Dois terrenos de mesma área em localizações diferentes valem o mesmo?

Imagine dois terrenos de 500 m². Um localizado no Alphaville, outro em um bairro periférico da mesma cidade.

Mesma área. Mesmo zoneamento, suponha. Valem o mesmo?

A resposta intuitiva é não — e qualquer pessoa chegaria a ela sem dificuldade. O problema não é perceber a diferença. É demonstrá-la tecnicamente.

Quando o contraste é tão evidente quanto Alphaville e periferia, qualquer avaliador justifica o ajuste de forma razoável. Mas e quando as amostras estão em bairros comuns, sem hierarquia tão clara? Bairros vizinhos, com perfis parecidos mas não idênticos? Qual o critério objetivo para dizer que um terreno vale mais que o outro por conta da localização — e em que proporção?

É exatamente aí que a maioria dos laudos falha. O ajuste locacional existe, mas não tem fundamento verificável. E fundamento não verificável é fundamento contestável.

Como homogeneizar amostras de bairros diferentes em uma avaliação de imóveis?

Você precisa avaliar um terreno. Coleta amostras — mas o mercado local tem poucos dados disponíveis. Você precisa buscar elementos em outros bairros.

A NBR 14653-2 permite isso. Elementos de localidades diferentes são válidos, desde que devidamente homogeneizados para se tornarem equivalentes ao imóvel avaliando.

O problema é quando essa homogeneização não acontece. Quando amostras de bairros com perfis socioeconômicos completamente distintos são tratadas como equivalentes — comparadas apenas pela área — o valor resultante não reflete o mercado do imóvel avaliando. Reflete uma média de mercados diferentes.

Posso usar fatores qualitativos de localização em laudos de avaliação?

Fatores como terreno de esquina ou posicionado em avenida de grande circulação são relativamente fáceis de quantificar. Localização não.

Uma saída comum é atribuir classificações qualitativas: ruim, regular, boa, ótima. Intuitivo, rápido — mas subjetivo. A NBR 14653-2 veda a utilização de fatores sem fundamentação técnica explícita, e classificações qualitativas sem critério objetivo são facilmente refutadas: “com base em quê o avaliador definiu que a localização é ‘boa’?” Não há resposta técnica para essa pergunta.

O perito precisa de um índice mensurável que traduza a diferença de localização em fator de homogeneização.

É aqui que a maioria erra.

Uma das alternativas é utilizar a variável renda por setor censitário do IBGE.

Como usar dados do IBGE para justificar o fator de localização em avaliações imobiliárias?

O IBGE divide o território em setores censitários — unidades geográficas menores que bairros, com delimitação precisa. No Censo Demográfico 2022, uma das variáveis coletadas por setor é a renda média dos responsáveis pelos domicílios.

Essa variável traduz, de forma objetiva, o poder aquisitivo predominante em cada setor. Dois terrenos no mesmo bairro, mas em setores com rendas distintas, estão inseridos em mercados com perfis diferentes — e esse diferencial é mensurável, rastreável e fundamentado em dados públicos oficiais.

Em vez de escrever “localização boa — fator 0,90” sem critério, o laudo passa a registrar:

“O setor censitário do imóvel avaliando apresenta renda média de R$ 4.200. O elemento comparativo V3 está localizado em setor com renda média de R$ 9.400; o V4, em setor com renda média de R$ 5.600. Esses valores começam a caracterizar a localização de cada elemento em relação ao imóvel avaliando.”

A renda por setor não substitui o modelo — ela fundamenta uma das variáveis que o compõe. Outras características do imóvel e do mercado local continuam entrando na análise. O que muda é que a localização deixa de ser uma impressão do avaliador e passa a ter base em dado público, oficial e auditável.

Como obter a renda por setor censitário na prática?

Preparei um arquivo KMZ com os dados do Censo IBGE 2022, compatível com Google Earth. Você carrega o arquivo, lança seus dados de mercado no mapa e, para cada elemento comparativo, verifica diretamente a renda do setor onde ele está localizado.

Simples, visual e rastreável.